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フラット35とは ローンの種類 住宅ローン

【住宅ローンの基礎知識】「フラット35」とは?2017年10年リニューアルで変わったこと

更新日:

住宅ローンは、大きく2種類に分けられます。

・フラット35(住宅金融支援機構)
・民間の金融機関

住宅購入を真剣に考えて調べてみると、真っ先に出てくるフラット35。

staffゆうきち
何がフラットで、数字はなんで35なの?

聞いたことあるけどよくわからないという方がほとんどではないでしょうか。

信頼のおける公式サイトなどを参考にユーザー目線で噛み砕いてみました。2017年10月1日からリニューアルされたのでポイントも追記して解説しています。

フラット35とは?

フラット35について、まずは公式サイトの説明です。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している長期固定金利住宅ローンです。
長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取り時に返済終了までのお借入金利、ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
フラット35は、「ずっと固定金利の安心」で大切なマイホームの取得とその後のライフプランをサポートします。(出典:公式サイト)

フラット35のフラットとは長期の固定金利のこと。35は最長35年まで返済期間が設定できるという意味でした。

staffゆうきち
35年ローンを金利固定で返していくってことね。35年後・・・生きてるかなわたし

BIGママ
あたしは確実にこの世にはいないわね

ではメリットとデメリットを確認していきましょう。

【メリット1】 ずっと固定金利の安心

「フラット35」は最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。資金のお受取時に返済終了までのお借入金利・ご返済額が確定します。
*返済中に市場金利が上昇し、その時点の【フラット35】の借入金利が上昇した場合でも、資金受取時に確定したお借入金利で返済を継続できます。
ただし、返済中に市場金利が低下し、その時点の【フラット35】の借入金利が低下した場合でも、資金受取時に確定したお借入金利で返済が続くことになります

BIGママ
意味わかる?

staffゆうきち
読む気せえへん。金利がどうなんねん

BIGママ
得する人損する人が出てくるってことね

・固定金利3%で返済している→変動金利5%になる=2%トク!
・固定金利3%で返済している→変動金利2%になる=1%ソン…

固定金利のメリットは返済が終わるまで金額が決まっていて一定であること。しっかりとした返済計画が立てることができます。一方で、変動金利が下がっても金利が固定のままなので損をし続けるということになります。

staffゆうきち
こんなん運やんな

BIGママ
未来のことは誰にもわからないものね

固定金利は確かにずっと安心。だけどをするデメリットもある。

【メリット2】質の高い住宅取得を金利引下げで応援

【フラット35】のご利用に際しては、住宅金融支援機構で定めた技術基準に基づく物件検査※を実施します。あわせて、新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証の交付確認を行います。
さらに、省エネルギー性・耐震性等、質の高い住宅を取得する場合に、金利を一定期間引き下げる制度【フラット35】Sにより住まいづくりを応援します。

※ 物件検査には、物件検査手数料が必要で、お客さまのご負担となります。物件検査手数料は、適合証明機関または適合証明技術者によって異なります。

staffゆうきち
質の高い家は金利を下げる!?なんやそれ

BIGママ
木造なら腐りにくい工夫がしてあって長持ちするとかいろいろあるみたいよ。くわしくは公式サイトをみてみるか、物件の担当者に聞いてみるといいわね。フラット35の金利を下げてくれる物件かどうか

 

金利引き下げプラン  金利引き下げ期間  金利引き下げ幅
フラット35 金利Aプラン  当初10年間 平成29年9月30日以前の申し込み受付分
▲0.3%平成29年10月1日以降の申し込み受付分
▲0.25%
フラット35 金利Bプラン  当初5年間

staffゆうきち
ん?10月1日から金利の引き下げ幅が減るってこと?

BIGママ
左側のパンフレットにはそういうことが書いてあるわね

staffゆうきち
右側は?

BIGママ
フラット35のSにも金利Aプランと金利Bプランがあって金利の引き下げ幅は同じだけど適用される期間が10年と5年、2倍違うってことよ

staffゆうきち
じゃあ断然金利Aプランのほうがいいな
BIGママ
じゃあソレにして。・・・っていうわけにはいかないの。適用されるのは選ばれし家だけ

staffゆうきち
選ばれし家?

BIGママ
これが選ばれし家よ

「フラット35」S対象の4分野

・省エネルギー性の優れた住宅
・バリアフリー性に優れた住宅
・耐震性に優れた住宅
・耐久性、可変性に優れた住宅

staffゆうきち
そんなん誰が決めるん?AとかBとかも

売主や工事請負業者、販売代理業者などに確認した上で、適合証明書(【フラット35】の技術基準に加えて【フラット35】Sの技術基準も満たすことが確認できるもの)を金融機関に提出します。
staffゆうきち
適合証明書?

BIGママ
専門的な話になるから詳しいことは担当者に聞いてみて

staffゆうきち
面倒くさくなった?

BIGママ
(ムッ)じゃあ説明したげる

金利Aプラン

金利AプランとBプランの違いです。まずはAプラン。

staffゆうきち
何書いてあるかさっぱりわからへん

BIGママ
省エネルギー性住宅はね、低炭素住宅や一次エネルギーの消費量が・・・

staffゆうきち
あーあーぜんぜん入ってこないからもうええわ。わたしが悪かった

BIGママ
わかればいいのよ

staffゆうきち
わからないことがわかった

金利Bプラン

BIGママ
一応Bプランはこうよ

staffゆうきち
なんちゃら等級の違い?見る気せえへん

BIGママ
要は長く住めて地震に強くて修繕もしやすくて地球環境にも優しい住宅には優遇しますよということ。建築費用はかさむかもしれないけれど結果的に長持ちすればコスパは安くなるの

2017年10月1日の制度変更でココが変わった↓

「フラット35」Sの金利引き下げ幅が年0.3%から年0.25%に変更された

【メリット3】保証料0円、繰上返済手数料0円

保証料0円だとお得!例えば、2,500万円を35年返済で借り入れる場合
~保証料~
・フラット35 〜0円!
・A銀行 〜約50万円…
通常の住宅ローンで必要となる保証料が必要ありません(保証人も必要ありません)。
※融資手数料、抵当権の設定費用(登録免許税・司法書士報酬等)、火災保険料等はお客様のご負担となります。

staffゆうきち
保証料ってなに?

BIGママ
一般的な住宅ローンだと保証料を取るのよ。でも最近は保証料を取らない住宅ローンも増えているから調べてみて

例えば、A銀行の保証料(100万円あたり)はこちら。

期間 10年 15年 20年 25年 30年 35年
保証料 25,718円 35,942円 44,495円 51,519円 57,134円 61,589円

1000万円なら61万円、3000万円なら183万円の保証料を取られます。

staffゆうきち
コレ、バカにならないやん

BIGママ
一般的な住宅ローンだと保証料を取るのよ。でも最近は保証料を取らない住宅ローンも増えているから調べてみて。無料といってもたいていは金利に含まれてる場合がほとんどよ

繰越返済手数料0円だとお得!
例えば、一部繰上返済の場合

~繰上返済手数料~
・フラット35〜0円!
・A銀行 〜3,150円~53,500円
ご返済中に繰上返済や返済条件の変更を行う際も、手数料は一切いただきません。
※一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日となります。
また、返済金額は、返済中のお客さま向けインターネットサービス「住・My Note」の場合は10万円以上、金融機関窓口場合は100万円以上となります。
【諸費用の検討も重要です】
住宅を取得するときは、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料などのローン経費のほか、税金、引越費用等、住宅取得価格の10%程度の初期費用がかかります。
フラット35は、保証料分の初期費用を節約できます。
ご返済中に、一定の金額をまとめて返済(繰上返済)すると、将来かかるはずの利息を支払わなくてすみますので、ローン完済時までの総返済額を抑えられます。
なお、フラット35は、何回繰上返済を行っても手数料はかかりません。

staffゆうきち
繰り上げ返済!みんながんばってるよねえ。これも銀行なら手数料が取られるわけね

BIGママ
一般的な話よ。取らない金融機関もあるから。住宅ローンも「商品」だからサービスで差別化を図ってるの。でもまフラット35の繰上げ返済手数料が0円っていうのはポイント高いと思うわ。返せるときに返す。やりくり主婦のモチベーションも上がるでしょ

【メリット4】 返済中のサポート

お客様に万一のことがあった場合に備えて、機構団体信用生命保険や3大疾病保障付機構団体信用生命保険をご用意しています。
また、多様な返済方法変更のメニューをそろえ、お客さまからの返済のお悩みに対して、事情に合った返済方法をご提案します。返済のお悩み等は、各金融機関へご相談ください。

※機構団体信用生命保険または3大疾病保障付機構団体信用生命保険の特約料は、お客様のご負担となります。

機構団体信用生命保険特約制度とは

機構団体信用生命保険特約制度とは、加入者に万一のことがあった場合に、【フラット35】の残りの債務が保険により全額消滅する保障制度です。
万一ご加入されていない方がお亡くなりになった場合、相続される方が【フラット35】の返済を引き継ぐことになります。
残されたご家族に大切なマイホームを残すための備えとして、多くの方にご利用いただいている機構団体信用生命保険特約制度※にぜひご加入ください。

※平成27年3月31日現在、約150万人の方が加入しています。
平成26年度の支払い件数は、9,508件でした。

BIGママ
通称「団信」っていうんだけど返済中に亡くなったり、3大疾病などになってしまったら、残りの返済をチャラにしてくれるのよ

staffゆうきち
まさかは、あるからね。これは入っておいたほうがいいかも。でもいくらかかるの?

BIGママ
4000万円35年ローンでざっくり月々1万円半ばから年ごとにどんどん減っていくかんじ

団体信用生命保険料を自己負担で加入は任意。
一方、民間の金融機関は、団体信用生命保険への加入は必須。その代わり、保険料は0円がほとんど。銀行が負担するからです。リスクを減らしているわけです。

BIGママ
これが変わったのよ

staffゆうきち
変わった?

2017年10月1日の申し込み分からフラット35(買取型)は、団信付きの住宅ローンに変わりました。

団信の加入に必要な費用が【フラット35】(買取型)の月々の返済金に含まれ、別途の特約料の支払いが不要になります。また、保障内容を身体障害者手帳の交付や要介護認定などの公的制度と関連付けることにより、お客さまにわかりやすくするとともに保障内容を充実させます。
なお、お客さまの健康上の理由その他の事情でご加入されない場合でも【フラット35】(買取型)のご利用は可能です。その場合、借入金利は異なります。

BIGママ
10月1日からのリニューアルでこれが大きく変わった点。加入していないことでいろいろ問題があったんだと思うわ。三大疾病に加えて介護保障や身体障害保障も加わったことがポイントね。障害者の1級か2級になったら債務を弁済されるの

2017年10月1日の制度変更でココが変わった↓

「フラット35」が団信付きの住宅ローンになった

staffゆうきち
高齢化社会も関係してる?

BIGママ
そうね。大いに関係してると思うわ。でも病気は誰にでも起こりうることだから、いい変更だと思うわよ

金利のタイプ

フラット35には3つのタイプがあります。

変動金利型

金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ
●メリット
・借入後に金利が低下すると、返済額が減少する。
●デメリット
・借入後に金利が上昇すると、返済額が増加する。
・借入時に将来の返済額が確定しないので、
返済計画が立てにくい。
・借入後に金利が急上昇した場合、未払利息
が発生する場合がある。

借入時の金利が全期間変わらないタイプ

●メリット
・借入時に返済期間全体の返済額が確定できる。
・借入後に市場金利が上昇しても返済額は増加しない。
●デメリット
・借入後に市場金利が低下しても返済額は減少しない。

固定金利期間選択型

「当初3年間○%」など、一定期間に固定金利が適用されるタイプ
●メリット
・固定金利期間中は返済額を確定できる
・借入後に金利が低下すると、返済額が減少する。
●デメリット
・固定金利機関終了後に金利が上昇すると、返済額が増加する。
・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てににくい。
※【フラット35】は、全期間を通じて同じ金利のタイプのものの他に、返済期間が10年経過した時点で
金利が変更される「段階金利」の固定金利型商品もあります。

返済方式についてはこちらの記事を参考にしてください。

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フラット35まとめ

staffゆうきち
いざ、欲しい!となれば住宅ローンをどこにするかは真剣に悩むところだよね

BIGママ
フラット35は固定金利が主力だから、変動金利で審査を申し込むとなると民間の銀行になるということになるわ

フラットな金利で35年返済期間がある「フラット35」は、家を買う、という夢のサポートをしてくれる住宅ローンの商品名になります。





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