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マイホーム購入検討前に知っておきたい 住宅ローンの仕組みと返済方法(返済方式) 

更新日:

念願の一軒家やマンションを買う!となったら、まずどんな家を建てるか、選ぶか、ではなく毎月いくらをどんな方式で払っていくのかを検討することが大事になっていきます。
検討の結果、割り出された予算に応じた住宅選びが始まります。

BIGママ
いきなりだけど質問。住宅ローンはいくらからローンを組めると思う?

staffゆうきち
いくらまで、じゃなくていくらから

BIGママ
そう、いくらから

staffゆうきち
制限なんてないんじゃない?住宅ローンなんて低ければ低いほど返済しやすいし。え〜っと、100万円とか?

BIGママ
500万円からよ

staffゆうきち
多いような少ないような。なんで最低ラインを決めなくちゃならない?

BIGママ
最初に頭金を払うのが当たり前だったときの名残ね。頭金払えるお金があるならローンを組むまでもないじゃんということよ

(※金融機関によって異なります)

さらに、ローンを組む予算と並んで気にしてほしいのが返済方式です。
カードローンの記事でも金利と同じくらい気にして欲しいと言い続けてきました。

staffゆうきち
返済方式?なんか難しそう

BIGママ
そんなことないわよ。と、いいたいところだけどそこそこ難しいわね。でもあなたでもわかるように説明してあげるからついてきて。わからないことがあったら話しかけていいから

staffゆうきち
ガッテン承知の助

BIGママ
は?

2つの返済方式

住宅ローンの返済方式には、「元金均等返済」と「元利均等返済」があります。

その1:元金均等方式(元金均等返済)

元金の返済額は一定で、利息は毎月の借入残高にかかります。

staffゆうきち
ストップ。わからへん。返済額は一定・・だから同じ額を返すわけやな

BIGママ
ちがう。一定なのは元金だけ。例えば1000万円借りたとしたら、1000万円が元金。それを返済期間で割った数字が月々の元金よ。1000万円を20年で払うとして月々の元金は・・・ま、7万円にしとこ。この7万円が元金の返済額になるの

staffゆうきち
うーん・・・わかったようなわからないような。利息は毎月の借入残高にかかる。ん?←ここ、一番わからへん

BIGママ
じゃあもう一回。1000万円のローンを組んだとして毎月7万円ずつ払っていくとするわよね。すると、利息を抜きにして993万円986万円と返済額は減っていくことになる

staffゆうきち
そりゃ減っていくやろ。がんばって返してるんやから

BIGママ
その減っていく額に利息がかかるの。900万円に利息、500万円に利息、100万円に利息。利息は額はどうなると思う?

staffゆうきち
そりゃあ減ってくでしょ

BIGママ
そう。だから返済額は毎月利息分が減っていくことになるの

元金均等方式は、毎月返済していく毎に利息は減っていくことになります。

わたしどもの事業ローン300万円も元金均等方式。返済スケジュールを見ると元金は毎月4万円で一定。利息は6630円から最後の月は74円になりました。296万円、292万円、288万円と減っていく残高に対して利息がかかっているからです。

元金を均等にして毎月の借入残高に利息をかける

これが元金均等方式です。

staffゆうきち
毎月の返済が一定じゃないってあまり聞いたことなくない?

BIGママ
そうね。住宅ローンで一般的なのは次の元利均等方式になるわ

その2:元利均等方式(元利均等返済)

「元利」とは「元金」+「利息」のこと。元利均等方式は、元金と利息を合わせた返済額を計算して毎月一定額を払います。

メリット デメリット
元利均等返済 返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。
元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。
同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。
借入金残高の減り方が遅くなります。
元金均等返済 返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。
元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなります。

(出典:フラット35「元利均等返済と元金均等返済の特徴」より

no name
フラット35ってことは住宅ローンでよく採用されてるやつ?

BIGママ
そうね。元金均等返済より利息の負担はあるけど計画は立てやすいからサラリーマンには向いてるローンになるわけ。ウィキに元金均等返済との比較が出てたから見て。とってもわかりやすいわよ

返済方式
借入 金利 返済年数 初回の
返済額
120回目の
返済額
240回目の
返済額
返済総額 利息総額
元利均等返済 20,000,000円 年2.5%
(固定)
20年
(240回)
105,981円 25,435,339円 5,435,339円
元金均等返済 125,000円 104,340円 83,507円 25,020,833円 5,020,833円

(出典:wikipedia)

no name
2千万借りて・・・元金のほうは500万、元利のほうは550万円も払うんだ

BIGママ
2.5%でこれだからやっぱりローンって計画的に利用しないと

計算式はとても複雑なので割愛します。

借りたお金(元金)と利息を足した総額を返済回数で割る

これが元利均等方式です。住宅ローンや奨学金などで採用されています。

均等払いかボーナス併用払いか

サラリーマンなら、ボーナス併用払いも一般的です。毎月の返済に加えて、年2回のボーナスが振り込まれたときにも一定額を払う方式です。その分、毎月の返済額を減らしている人も多いですね。

返済期間

返済期間は、最長35年。フラット35でおなじみですね。

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返済期間は、長いほど返済額が少なくなります。その分、利息がかかりそう返済額が増えてしまうことは忘れずに。

金利タイプ

金利タイプは、3つ。

・全期間固定金利
・全期間変動金利
・一定期間だけ金利を固定する変動金利(固定特約付)

全期間固定金利はいわゆるフラット35です。借入時から返済終了まで金利が一定です。

全期間変動金利は、一般的に半年ごとに金利が見直されます。

一定期間だけ金利を固定する変動金利は、例えば最初の10年を固定金利にして残りの10年を変動金利にするタイプ。固定特約付なら、変動金利にしたあと固定金利に戻すこともできます。

将来を見据えたライフプランをどうするか、社会情勢も金利に影響を与えるので「変動金利」「固定金利」かはどう判断するかによります。どっちが得かは担当者でもわからないと思います。

また、金融機関によって、取り扱っている金利のタイプが異なるので希望の金利タイプがない場合は別の選択肢をするのもありでしょう。





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