【住宅ローン】わかる！借り換えのすべて　金利1.0%超なら数百万円損も…得する人の境界線とおすすめ金融機関を比較

住宅ローンの借り換えはマイナス金利の今がチャンスです。数百万円単位でトクになります

例えば、借入残高3000万円なら総返済金が500万円超減るのは当たり前ですよ。

うさんくないので安心してください。国の政策で金利が下がっている結果です。

世知辛い世の中、騙されないぞという心構えは分かりますが「話半分」でいいですから数分お時間をください。

この記事における「借り換え」を一言でいうと…

もっと略すと、今の金利は高すぎやしませんか？ということ。比べてみて、高い！と感じたら借り直してみませんかということ。

ツムツム！？

大丈夫なんかーい！

スマホなら誰でもすぐに調べることができますよ。
三菱東京UFJ銀行や住信SBIネット銀行などの公式サイトを見ると…

↑なら住宅ローンの借り替え効果ありとしています。
その理由も含め、住宅ローンの借り換えとはそもそも何かをわかりやすく解説。

ついでに、おすすめの金融機関も比較しました。

住宅ローンの借り換えとは「毎月の返済額を圧縮＝お金が浮くこと」なので夢が膨らみますよ〜

ローン安心検索で調べてみた

まずはローン安心検索で「借り換え　住宅ローン」について調べました。

「ローン安心検索」の説明はこちら。

大手銀行や信金などの金融機関が提供する借り換え商品がズラリと並んでいます。例えば、ソニー銀行では借入2300万円の残り30年ローンで返済総額が317万円減るというシミュレーション結果を紹介。月々の返済額が8万2448円から7万2309円に。1万円以上は浮く計算です。

年間だと12万円ですからたいていのコトはできちゃいますね。

そう、デカいんです。もし今の住宅ローンの金利が1％を超えている、新しい借り換え先との金利差が1%を超えているなら借り換えを検討していいレベルになります。

なぜ今「借り換え」なの？

住宅ローンを決めたときは、「これが一番経済的で自分たちのライフスタイルに合ってる」とベストの選択をしたはず。それがなぜ今、借り換えを検討すべきなのか。答えは単純。2016年2月16日からマイナス金利が導入されて、金利が過去最低水準になっているから。借り換えをいつやるの？今でしょ！状態なんです。

（画像引用：フラット35公式サイトより）

 

 おもな住宅ローンの金利一覧

おもな銀行の住宅ローンの金利はいくらなのか調べました。

じぶんの金利と比べて驚いた方も多いのでは？こんな時代なんです。今の金利、安すぎない？と思った方、そもそも住宅ローンを組んだときの金利がいくらだったか、固定金利か変動金利か、覚えてます？

こんな時代がくるなら変動金利を選択しておけばよかったと後悔している長期の固定特約タイプの方もいるかもしれません。「その後悔、かなり意味ないですよ」と言わせていただきます。いや〜失敗したなんて言ってる暇があったら借り換えを検討して、得か損かを見極めてほうがよっぽど有益です。

 

借り換えのポイントは「総費用」

ここまで、おもに金利の話をしてきましたが本格的に借り換えを比較検討していく上で念頭に置かなければならないのは金利以外の諸費用です。

住宅ローンの借り換えは、金利に諸費用を加えた「総費用」で検討します。「金利だけじゃダメ、総費用」を頭に置いた上で借り換えのポイントを見ていきましょう。

借り換えまでの大きな流れ

住宅ローンの借り換えを検討する上でどんな手順を踏むのか、やるべき大きな流れはこちら。

ステップ1：住宅ローンの書類を手元に用意してチェック

現在の住宅ローンはどんな契約になっているかを確認します。契約次第では保証料の全額返却などで金利以外の諸費用が減る場合があります。

住宅ローンの契約書類と定期的に送られてくる郵便物があるはずなので引っ張り出してきて以下の項目をチェックします。

ただし、返済期間が10年を切っていても金利差が大きければ借り換えしたほうが得になるケースもあり線引きのラインは上下します。

ステップ2：比較サイトや銀行のサイトでシミュレーション

ステップ1で借り換えをしたら得するかも？と思ったらステップ2に進みます。具体的にいくら得するかがわかる、比較サイトや銀行で提供している借り換えシミュレーションを利用します。おすすめの順番です。

実際に使ってみて、いちばんスピーディーで手っ取り早くわかったのは実店舗を持つ専門比較サイトのサービスでした。

シミュレーション1：比較サイト

ステップ1で「残高」「金利」「残りの返済期間」がわかっていれば3秒でチェックできます。

カナ変換を英数字変換にして数字の「3000」「1.75」「30」と打ち込む必要がありません。

全国120銀行を比較して算出した本格的なデータに基づいていまが、1.75%の金利が借り換え後にいくらになったかなどはわかりません。ざっくりでもすぐにわかりたいかたにオススメのサービスです。

シミュレーション2：全国銀行協会

すでに、借り換え後の金利を知っている場合は全国銀行協会のシミュレーションがおすすめ。

全国銀行協会の借り換えシミュレーションを入力してみました。金利差は1％になるよう0.75％にしてみました。

(画像引用：全国銀行協会のスクリーンショット)

シミュレーション3：特定の銀行

知人の口コミなどですでにお目当ての銀行が決まってるなら、その銀行のシミュレーションを利用します。銀行の検索はローン安心検索を利用してください。全国の銀行の公式サイトだけ網羅しているので「銀行名　住宅ローン」で検索すればすぐに辿りつけるはずです。

ステップ3：金利のタイプや金利以外の条件を検討する

毎月の返済額が下がる、総返済額も大幅に下がってお得だとわかった方は、次に金利のタイプや金利以外の条件で借り換えすべきかどうかを検討していきます。

金利のタイプと金利以外の条件、諸費用や団体信用生命保険についてチェックします。

その1：金利のタイプ

金利のタイプは、ざっくり2種類。

これに元利均等返済などの返済方式によって、ローンの返済額が決まります。

変動金利は半年の1度見直され、固定金利は契約したときの条件で決まった額の金利を払うことになります。

（出典：フラット35）

住信SBIネット銀行なら、変動金利が0.477%、固定金利が1.07%（フラット35なら1.29%）。2倍以上の差があることがわかります。

その2：金利以外の諸費用

他の銀行に借り換えたとすると、それは新たに住宅ローンを申し込んだのと同じ意味になります。だから新規で住宅ローンを組んだときと同じように金利以外の諸費用もかかってしまうんです。

ただし・・・

金利以外の諸費用一覧	コスト（目安）
借り換え前の金融機関に支払う返済手数料	1万円〜5万円
借り換え後の金融期間に支払う事務手数料	2万円〜50万円 （変動）
印紙代	2万円
司法書士手数料	5万円
登記費用（抵当権抹消・抵当権設定）	12万円〜22万円
保証料	10〜60万円

ソニー銀行の住宅ローン諸費用（残高2300万円、30年）
	取り扱い手数料	登記費用	印紙代	合計
住宅ローン	43,200円（消費税込み）	220,000円	20,000円	283,200円
変動セレクト住宅ローン	496,800円 （お借り入れ金額の2.16％消費税込）	220,000円	20,000円	736,800円

諸費用を含めた「借り換え」も可能です。

（出典：ソニー銀行サービスサイト「MONEYKit」）

決め手は、金利が安いことでも保証料や事務手数料が0円でもありません。繰り返しになりますが「総費用」が最も大切なチェックポイントになるんです。

その3：団信は充実しているか？

団信は、死亡したり体が不自由になって働けなくなったときに、生命保険会社が代わりに住宅ローンを支払ってくれる生命保険のこと。2017年10月からフラット35の団体信用生命保険（団信）が変わりました。月々の返済金に含めることにより、毎年1回1年分の団信特約料を支払う必要がなくなったんです。さっらに、死亡保障と高度障害保障から死亡保障と身体障害保障に、新三大疾病付き機構団信の保障内容も、介護保障と身体障害保障が追加されました。

	新団信	これまで
片側半身がマヒし片側の手足がほとんど機能しない（2級）	○	×
緑内障で視力が低下し、矯正後の視力が右が0.01、左が0.03になった（2級）	○	×
心臓機能障害で心臓ペースメーカーを装着し日常生活が極度に制限された（1級）	○	×
腎臓機能障害で人工透析を受けており日常生活が極度に制限された（1級）	○	×
両耳の聴力レベルがそれぞれ100デシベル以上になった（2級）	○	×
言葉による意思疎通がまったくできなくなった	○	○

（出典：フラット35）

ソニー銀行の団信はソニー生命が保険金をもって債務を弁済してくれます。

住宅ローンを組むとき、銀行のほとんどは団信の加入を義務付けていて、フラット35は別契約で義務付けていませんでした。それが返済に含むことで銀行と同じようなシステムになったんです。

ステップ4：現在の住宅ローン先と冷徹に金利引き下げ交渉してみる

場合によっては、手数料や保証料なしで減額に応じてくれる可能性があります。いずれにせよ、交渉した「結果」が比較検討の材料になりますで遠慮することなく相談してみましょう。マイナス金利という予期せぬことが起こっている時代なので「クレーマーだと思われないかな」などと気後れする必要はありません。人の良さを出しても損してるだけです。

ステップ5：比較検討する

次に、借り換え先を検討します。

身近な地方銀行や信用金庫を筆頭に、ネット銀行、大手銀行の順番がオススメです。

地方銀行や信用金庫は地域密着型で土地勘があり親身になって相談にのってくれる確率が高いからです。割と簡単に金利引き下げ交渉に応じてくれたという声も耳にします。ポイントが貯まるなど金利以外のメリットもあるのでくれぐれも「金利だけ」では選ばないでください。

住宅ローンと他銀行の比較順番イメージ
現在の住宅ローン	比 較 ↓	近くの地方銀行・信用金庫
地方銀行・信用金庫		ネット銀行
地方銀行・信用金庫		大手銀行
ネット銀行		大手銀行
現在の住宅ローン		○○銀行を比較

では、各銀行の住宅ローンを比較検討していきます。

その1：近くの地方銀行・信用金庫の住宅ローン

47都道府県がありますのですべての地方銀行・信用金庫を一つ一つ紹介するわけにはいきません。

その代わり、先ほども利用した「モゲチェック・プラザ」の無料アプリを利用します。全国120の銀行1000本以上の住宅ローンを無料で比較できる住宅ローン借り換え専門の会社。新宿・銀座・横浜に実店舗を持つ顔の見える住宅ローンの借り換えに特化した会社なので安心して使い倒してください。

実際にアプリを利用してみました。

残2600万円で借り換えメリットは最大582万円。全期間固定だと251万円になりました。

こうして無料アプリで地方銀行の借り換え先を比較検討した結果をふまえて、近くの地方銀行があれば、ローン安心検索で「○○銀行」と検索して公式サイトをチェックしてます。

静岡銀行の住宅ローン

例えば静岡銀行をチェックすると？

金利もなかなか。メリットはそれだけではありません。

静岡銀行のメリット1：身近なプロにいつでも気軽に相談できる

これは本当に大きいです。土地勘もあるのでいろんな悩みに答えてくれるはずです。

静岡銀行のメリット2：商品ラインナップが充実

超長期タイプと全疾病保障奥様ワイドという商品を紹介しています。

静岡銀行のメリット3：joycaとセットでさらにおトク

joycaとはなんでしょう。公式サイトの情報を引用します。

「しずぎんjoyca」は、しずぎんオリジナルのポイントも貯めることができる、「便利」と「おトク」の2つが味わえるクレジットカード機能付きのキャッシュカード。
たとえば、公共料金をjoycaでクレジット決済にしておけば、それだけで年会費は無料。気軽にずっと使い続けることができます。

住宅ローンの残高に応じてjoycaポイントが貯まります。

ポイントの貯め方は、いろいろ。ショッピングの利用に応じてポイントが貯まるのはもちろんのこと、給与振込や公共料金の自動支払いといったしずぎんとのお取り引きでも、ポイントが貯まります。

特に住宅ローンの場合には、お借入残高100万円につき5ポイントが加算されますので（半年に1回・1回につき上限150ポイント）、知らぬうちに、ポイントがたっぷり貯まっていた、なんてこともあるかもしれません。

貯めたポイントは、ギフト旅行券、商品券、マイレージポイントなど、幅広い用途に使えます。
さらに特別なプレゼントがもらえたり、「joycaポイント券」というしずぎん専用のチケットに交換することで、定期預金の金利をアップさせたりと魅力的な特典を受けることもできます。（出典：しずぎん公式）

静岡銀行のメリット4：住宅ローン利用者専用のサービス

しずぎん住宅ローンご利用者様限定の無担保ローン
「ネクストワン」は、どんな用途にも使える500万円までお借入可能な無担保ローン。ご利用限度額の範囲であれば、いつでも、何回でもご利用いただけます。

しずぎんの窓口、ATMだけでなく、セブン銀行やローソンなどのコンビニATMでもお借入れできるので、急な出費でも心配いりません。
お借入残高がなければ利息は発生しませんし、年会費もかかりませんので、「いつか」に備えてお申込みされてはいかがですか?

※インターネット支店で住宅ローンをお借入れのお客さまはご利用いただけませんのであらかじめご承知おきください。

このような流れでモゲチェック・プラザのアプリで地元密着型の銀行を見つけ調べてみましょう。

ネット銀行1：ソニー銀行の住宅ローン

地元の地方銀行をチェックしたあとは、ネット銀行を見ていきます。数が限られているのでおもなネット銀行を順番に紹介していきます。

まずは、ソニー銀行。
オリコンの住宅ローンランキングで顧客満足度1位になりました！・・・と公式サイトで発表していました。調べてみました。

(画像引用：オリコンランキングよりスクリーンショット）

・審査がスピーディー。書類の記入が簡単
・申し込み時の対応が丁寧だった
・審査がほぼネットで完了した
・繰り上げ返済時の手数料がかからない
・頭金に応じて優遇金利になる

（出典：オリコン）

1：専任のローンアドバイザーがサポート

担当のローンアドバイザーが付いて、相談から契約のお手続きを最後までサポートしてくれます。

2：繰上返済手数料0円！

繰り上げ返済は１万円から無料で回数制限なく可能。契約書類などの再提出も不要です。

3：保証料・団体信用生命保険料0円

保証会社を利用していないので保証料がかかりません。団体信用生命保険料（団信）はソニー銀行が負担します。
※お取り扱い手数料（住宅ローンご利用の場合43,200円（消費税込み）、変動セレクト住宅ローンご利用の場合お借り入れ金額の2.16％（消費税込み））および印紙代、登記費用などの実費がかかります。

4：来店不要

申し込みから契約まで手続きはすべてインターネット上で行うことができます。
※対面でのご相談を希望する人は「住宅ローンご相談窓口」があります。

5：変動から固定へ、固定から変動へ、乗り換え自由

金利タイプの変更がインターネット上でいつでも可能。
※固定金利適用中に金利タイプを変更する場合はソニー銀行所定の変更手数料がかかります。

6：金利発表が半月前

毎月中旬に翌月の金利を発表します。
金利タイプを変更するときは、今月と翌月を比較してからタイミングを選べます。

ネット銀行2：イオン銀行の住宅ローン

オリコンの顧客満足2位はイオン銀行が食い込んできました。

1：イオンでも買い物が毎日5％オフ

イオン、マックスバリュ、まいばすけっとなどのイオングループの店舗での買い物が毎日5％OFFになります。定期預金の金利優遇特典なども。

2：プラス0.1%でがん保障特約　プラス0.3%で8疾病保障付きに

変動金利0.57%に0.3%プラスすればガン・脳卒中・心筋梗塞の3大疾病のほか、5つの重度慢性疾患に対する保障の充実した8疾病保障付住宅ローンに。ガン保障特約付住宅ローンはプラス0.1%で可能となります。

3：保証料0円

一般的に60万円ほどかかる保証料がかかりません。

4：一般繰上返済手数料0円

借入れ後の、金利変更も一部繰上返済も手数料0円で可能。無駄なく返済できます。

5：住宅ローン専任スタッフ

店舗もコールセンターも土曜・日曜・祝日を含めて365日年中無休で対応しています。

 

ネット銀行3：住信SBIネット銀行の住宅ローン

住信SBIネット銀行は、トップクラスの金利の安さに加えて、団信・全疾病保障の保険料が無料で付帯されること。（※保険会社の判断により加入できない場合があります）

2017年6月以降に本申込みをされたお客さまは、全疾病保障が付帯されます。
1. 病気やケガ（※1）などで働けなくなったら、月々のローン返済を0円に！
2. 8疾病（※2）で12ヵ月継続して働けなかったら、ローン残高を0円に！
3. 8疾病（※2）以外の病気やケガの場合でも、24ヵ月間継続して働けなかったら、ローン残高を0円に！
※1 精神障がい等は除きます。
※2 8疾病とは、ガン（悪性新生物）、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎をいいます。

 

ネット銀行4：楽天銀行の住宅ローン

楽天銀行も、8疾病保障の保険料が無料で付帯されます。が！

長期8疾病就業不能保障特約付団体信用生命保険

全疾病とは、8疾病として定められた疾病と、8疾病以外の病気やケガの2分類から構成されます。
ガン（悪性新生物）、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎の8つの病気の総称をここでは8疾病といいます。（出典：住信SBIネット銀行）

 

（画像引用：公式サイトのスクリーンショット）

楽天銀行の住宅ローンは借入金額が多い人ほど向いている

大手銀行その1：三菱東京UFJ銀行

三菱東京UFJ銀行は「プレミアム住宅ローン」。インターネットなら繰り上げ返済が無料です。

プレミアム住宅ローン
固定3年	年0.55%
固定10年	年0.75%

ステップ6：借り換えの手続きをすすめる

住宅ローンと他銀行の比較順番イメージ
現在の住宅ローン	比 較 ↓	近くの地方銀行・信用金庫
地方銀行・信用金庫		ネット銀行
地方銀行・信用金庫		大手銀行
ネット銀行		大手銀行
現在の住宅ローン		○○銀行を比較

借り換えの手続きでは、以下の書類を提出します。ただし、金融機関によって提出物は変わるので一般的なものとして捉えてください。

 

借り換えの比較検討が面倒という人は？

モゲチェックのモゲはモーゲージ（英語でmortgage、住宅ローンの意味）をチェックするという造語です。聞きなれない言葉かと思いますが、皆様に慣れ親しんでもらえるよう、広めていきたいと思います。（出典：モゲチェック・プラザ）

全国120の銀行1000本以上の住宅ローンを無料で比較して、複数の銀行に申し込みもOK 。

ステップ4：現在の住宅ローン先に金利引き下げ交渉してみる

なにわともわれ、借り換えによって得しなければ意味がありません。一般的にいわれている境界線はこちら。

加えて借入開始時期が2011年以前の人は金利が高めなので家族で借り換えの話をするだけでも価値はあると思います。生活に余裕があって手続きの手間が面倒くさいという人は話し合わなくても大丈夫です。さらに、職種や勤続年数なども金利が優遇される可能性があるので相談してみることをおすすめします。キーワードは「安定（実績）」と「信用」です。

借り換えの新規のローンと同じ審査が行われる

さいごに

住宅ローンは、毎月の支出のなかで大きな割合を占めます。総返済額が数百万円単位で減り、月々の返済額も万単位で減っていくことがわかれば借り換えは検討すべきです。

できれば借り換えたいけど、変動金利が不安という方こそマイナス金利の今がチャンス。安心の固定金利→固定金利で数百万円減ったということもあり得ます。

すべては「やるか、やらないか」。ニュースではよく耳にする「マイナス金利」が住宅ローンを返済している人すべてに影響しているというお話でした。

・記事中で紹介した実店舗のある住宅ローンの無料相談はこちら
・いくら得するのか（損するか）、ざっくりわかる3秒診断はこちらでチェックできます。